Как просчитать будущие расходы, выбирая новостройку

Выбирая квартиру в новостройке, мало кто задумывается о последующих регулярных сопутствующих расходах: платежах за ЖКУ и ежегодном имущественном налоговом сборе. Между тем, это важный фактор, и если его не учесть, вас могут ожидать весьма неприятные сюрпризы. Эксперты компании «Метриум» рассказывают, на что нужно обратить внимание, чтобы предусмотреть эти риски во время приобретения квартиры и не разориться после ее покупки.

Что входит в жилищно-коммунальные услуги?

Начнем с того, что коммунальные и жилищные услуги – это не одно и то же. Первые включают подачу холодной и горячей воды, тепла, электроэнергии, газоснабжение и канализацию. В жилищные входит управление многоквартирным домом, содержание и ремонт общего имущества собственников, капитальный ремонт, обслуживание лифтов, вывоз мусора, домофон, пользование индивидуальной радиоточкой и общей телевизионной антенной.

Коммунальные тарифы регулируются законодательно в общем порядке. Прикинуть их достаточно просто, исходя из размера квартиры (чем больше – тем дороже) и ее местонахождения (в Новой Москве они, например, выше, чем в старой). Сэкономить получится, приучив себя к разумному потреблению. А вот жилищные услуги рассчитать заранее не так-то легко, притом что именно с данными оплатами связано обычно больше всего проблем.  

Что влияет на стоимость услуг УК?

Затраты на эксплуатационные расходы напрямую зависят от компании, предоставляющей те или иные услуги, и от способа расчета их стоимости. При этом тарифы устанавливает сама организация, а не законодательные акты. В немалой степени сумма этих трат будет связана с уровнем развитости инфраструктуры, размером общественных территорий, наличием охраны, более сложного инженерного оборудования (его обслуживание стоит дороже), видеонаблюдения, консьерж-сервиса. Как правило, чем выше класс недвижимости, тем больше «аппетиты» УК и внушительнее ее тарифы. На стоимость услуг будет влиять даже престижность района, в котором расположен проект (в ЦАО дороже, чем на периферии).

В случае, когда дом еще не достроен, как правило, размер квартплаты не знает даже сам продавец. Примерно прикинуть их можно, лишь руководствуясь вышеизложенным. Также вы можете побывать на аналогичных уже заселенных объектах данного девелопера и поговорить с жильцами.

Маленькие, но важные нюансы.

В элитном жилом комплексе сумма дополнительных расходов ежемесячно может достигать порядка 10-20 тысяч рублей. Будьте готовы регулярно раскошеливаться и в случае, если проектом предусмотрена большая придомовая территория: она требует более высоких затрат на обустройство и обслуживание. Многие сегодня делают выбор в пользу камерных ЖК с небольшим числом квартир, но коммуналка в них будет дороже: чем больше в проекте лотов, тем меньше затраты каждой квартиры на общедомовые нужды.

Отдавайте предпочтение новостройкам с самым высоким классом энергоэффективности. Обычно этот фактор игнорируется. А между тем в энергоэффективных домах эксплуатационные расходы сокращаются до 30% по сравнению с «обычными» – благодаря использованию современных технологий. Информацию о том, какой класс присвоят новостройке, можно получить в офисе продаж застройщика. С 2016 года запрещено возводить дома классом ниже B+ (повышенный), но класс A – еще лучше, остановитесь на нем.

Удачная ориентация квартиры по сторонам света также играет на энергосбережение. Если окна выходят на южную сторону, это увеличивает уровень инсоляции и снижает потребность в постоянном искусственном освещении. На инсоляцию влияют и другие факторы, обращайте на них внимание, выбирая свою будущую квартиру. Чем ниже этаж, тем меньше света. Квадратные помещения освещаются лучше, а прямоугольные чаще бывают затемненными, особенно если имеют балкон. Чем больше окон, тем лучше, а если они еще и панорамные – вообще прекрасно.

Материальный уровень соседей, как ни странно, тоже может весомо повлиять на размер ваших будущих платежей за квартиру. На форумах рассказывают про уже сданную новостройку, строительство которой инвестировалось одной российской компанией, в итоге в доме поселилось много ее сотрудников – жильцов с высоким уровнем доходов. На общих собраниях принимались различные решения по улучшению обслуживания, решили даже повысить зарплату консьержу. И если для большинства эти расходы были приемлемыми, то хозяева квартир с более скромным бюджетом, безусловно, оказались в сложной ситуации: платить каждый месяц приходилось значительно больше, чем они рассчитывали.  

Случаев, подобных этому, немало. Иногда достаточно нескольких состоятельных и при этом активных жильцов, как посыплются предложения о том, чтобы собрать деньги на всевозможное благоустройство дома. Очевидно, что тут очень велик элемент случайности, и такие вещи предусмотреть почти невозможно. Но все-таки, выбирая квартиру, обращайте внимание не только на сам объект, но и на тех, рядом с кем придется жить. По крайней мере, поинтересоваться этим точно никогда не помешает.

Налоговое бремя.

Новая квартира означает уплату налога на имущество. Еще недавно тем, кто приобретал жилье по договору долевого участия или в жилищно-строительном кооперативе, можно было не забивать себе этим голову до регистрации права собственности. Но с января 2021 года действует норма, по которой срок владения новостройкой начинает исчисляться с момента полной оплаты по договору.

Сейчас налог на недвижимое имущество считают по кадастровой стоимости, которая должна быть максимально приближена к рыночной. Но на деле так получается не всегда. Кадастровые инженеры оценивают объекты массово, исходя из общих данных – по принципу «сколько стоит квадратный метр жилья в этом районе» – и не учитывают конкретных характеристик вашей собственности, которые существенно влияют на ее цену. Обычно принимаются во внимание площадь лота, год постройки дома, материалы стен, локация, инфраструктура и транспортная доступность. В Москве кадастровую стоимость пересматривают раз в три года.

Сейчас ставка для объектов стоимостью менее 10 млн рублей составляет 0,1%, от 10 до 20 млн рублей – 0,15%, от 20 до 50 млн рублей – 0,2%, от 50 до 300 млн рублей – 0,3%. Максимальная ставка в 2% распространяется на премиальные квартиры дороже 300 млн рублей. Кстати, в случае с апартаментами применяются 0,5%.

Из облагаемой базы вычитается кадастровая стоимость 20 кв. м жилья (вне зависимости от количества собственников). Таким образом, за квартиру менее этой площади платить не придется вообще. Если у владельца недвижимости есть трое и более несовершеннолетних детей, из налоговой базы дополнительно вычитается стоимость 5 кв. м общей площади жилья.  

«Сумма, которую покупатель оплачивает по договору купли-продажи, на самом деле, всего лишь цена за право на собственность, а сколько реально будет стоить квадратный метр долгожданного жилья, во многом зависит от размера ежемесячной платы за его содержание, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это должно стать значимым фактором при выборе квартиры, иначе стоимость ЖКУ быстро превратит ваши квадратные метры в «золотые». Ежегодные налоги никак от вас не зависят, но зная, по какому принципу их начисляют, вы можете скорректировать свой выбор, к примеру, в пользу меньшей площади или другого района, не столь престижного. Разумеется, от всего застраховаться не получится. Но чем больше любопытства к вопросу о стоимости и порядке расчетов вы проявите во время покупки, тем спокойнее и комфортнее будет ваша жизнь после новоселья».